На главную Статьи и законы
Юридические услуги в Москве

Бизнес в многоквартирном доме

05 Мар 2010 10:18

Нередко предприниматели пытаются организовать собственное дело в многоквартирном доме или на непосредственно прилегающей к нему территории. Для этого коммерсанты выкупают и переоборудуют жилые помещения (квартиры) либо размещают специальные объекты (магазины, палатки, киоски) в непосредственной близости от жилого дома. В связи с этим возникает вопрос: в каком порядке оформляется частный бизнес в жилом доме или на его территории и какое разрешение при этом необходимо со стороны жильцов, то есть граждан, проживающих в данном доме на правах нанимателей и собственников жилых помещений?

Деятельность в жилом доме

Следует сразу сказать, что не всегда размещение бизнеса в жилом доме требует чьего-либо согласования, а также перевода жилого помещения в нежилое.

Пункт 2 ст. 17 Жилищного кодекса допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Перечень требований достаточно объемен и касается конструкции, расположения помещений и доступа к ним, инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение, лифты) и содержится в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Кроме того, существуют Правила пользования жилыми помещениями, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Если в квартире разместить только офис бизнесмена или использовать жилое помещение для иных, не связанных с производством целей, перевода в нежилое и согласия жильцов дома не потребуется. Согласие понадобится только от лиц, проживающих в данной квартире. Запрет на размещение производств в жилых помещениях содержится в п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса. Но помимо Кодекса существуют требования различных санитарных правил. К примеру, магазины допускается размещать в жилых домах (СП 2.3.6.1066-01), но само помещение должно быть переведено в нежилой фонд. Так, согласно СНиП 2.08.01-89* (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78) в нежилых этажах - первом, втором и цокольном - допускается, в частности, организация магазинов розничной торговли, общепита, бытового обслуживания, отделений связи, сбербанков, магазинов и киосков союзпечати. Так что в этих случаях понадобится переводить помещения в нежилой фонд.

Наша справка. Правила размещения различных промышленных объектов и производств (автомойки, прачечные, химчистки, склады, фермы и др.) содержатся в Санитарных правилах СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест", утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 апреля 2003 г. N 38. В них установлены санитарные зоны, в пределах которых допускается размещение тех или иных объектов. Однако если вы обоснуете безвредность своей деятельности, Санэпиднадзор может уменьшить установленные правилами нормы.

Обращение к собственникам

Перевод жилого помещения в нежилое не требует согласия жильцов многоквартирного жилого дома за исключением тех, кто прописан в переводимом жилом помещении. Но если перевод сопряжен с реконструкцией, переустройством или перепланировкой помещения (например, квартира переоборудуется в магазин), при определенных условиях понадобится согласование действий с жильцами. А именно, когда реконструкция (переустройство, перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такую реконструкцию потребуется получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Когда речь заходит о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо помнить основные правила, закрепленные в ст. 22 Жилищного кодекса, без соблюдения которых такой перевод невозможен. Итак, перевод не допускается:

- если доступ к помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. Попросту говоря, нужен отдельный вход;

- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником или иными гражданами в качестве места постоянного проживания;

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

- перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Общим имуществом считаются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Среди них в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на указанном земельном участке. Границы и размер участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ).

Когда бизнес затрагивает общее имущество жильцов, согласование потребуется. Предположим, вы приобрели две смежных квартиры и объединили их в одну, изменив планировку данных квартир. Границы смежных помещений разрешается менять без согласия собственников других помещений (ст. 40 ЖК РФ), а значит, согласования с другими жильцами не потребуется. Но если подобная перестройка затронет другие помещения, допустим лестничную площадку, которая относится к общей площади, потребуется мнение других жильцов. Если коммерсант планирует сделать пристройку к зданию или организовать работу вблизи дома, то есть занять участок, который по закону относится к общей собственности, согласие жильцов необходимо. Но следует помнить, что земельный участок не всегда передан в общую собственность. Если в данном доме участок не переведен в собственность жильцов, бизнесмен не должен спрашивать согласия у жильцов, ему придется разговаривать с собственником земли - властями.

Статья 40 Жилищного кодекса требует получать разрешение не просто от жильцов дома, а от лиц, которые являются собственниками жилых помещений. То есть если в квартире живут "квартиранты", разрешение нужно спрашивать не у них, а у тех людей, на которых данная квартира оформлена в собственность, пусть даже они и не проживают в этом доме уже давно.

Разговор с жильцами

Проще всего получить согласие жильцов там, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае предпринимателю необходимо обратиться в органы управления ТСЖ. Для этого достаточно подать заявление о включении своего вопроса в повестку дня очередного заседания членов ТСЖ (которыми и являются собственники квартир и иных помещений в доме) или о проведении внеочередного заседания ТСЖ. Решение вопроса о получении разрешения не будет зависеть от того, сумеют ли собраться жильцы (собственники) на собрание в полном составе или нет. В данном случае для принятия решения необходимо простое большинство голосов присутствующих участников собрания (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Такое же положение существует и в тех домах, где вместо ТСЖ создан жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, объединяющий всех собственников жилых и нежилых помещений.

Если же ТСЖ или кооператив не созданы, то проблем у коммерсанта будет больше. Поскольку единой организации, объединяющей собственников и действующей от их имени, в этом случае нет, остается один выход - созвать по своему вопросу внеочередное общее собрание собственников помещений жилого дома. Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. При этом собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов.

Предприниматель, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить жильцам (собственникам помещений) о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В этот срок сообщение о проведении собрания необходимо направить каждому жильцу (собственнику помещения) заказным письмом или вручить под роспись либо разместить в помещении, определенном решением общего собрания. В сообщении о проведении общего собрания необходимо указать:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

- повестку дня;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, также место или адрес, где с ними можно ознакомиться;

- форму проведения собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место и время. В случае заочного голосования дата окончания приема решений собственников и место или адрес, куда должны передаваться такие решения (п. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса решение о разрешении реконструкции (переустройстве, перепланировке) жилого помещения, затрагивающей места общего пользования, принимается большинством не менее 2/3 голосов от присутствующих на общем собрании жильцов (собственников помещений). В таком же порядке принимаются и решения о реконструкции многоквартирного дома (например, когда предприниматель хочет что-нибудь пристроить к нему) и о строительстве на придомовой территории зданий, строений и сооружений (ст. 44 ЖК РФ), в том числе об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Необходимо помнить, что только при надлежащем исполнении требований Жилищного кодекса, посвященных проведению общего собрания, решение, принятое в пользу предпринимателя, может считаться законным, что позволит ему организовать свой бизнес в пределах жилого дома или его территории.

Свой бизнес. С жильцами стоит договориться

Купив квартиру, вы перевели ее в нежилой фонд и решили открыть магазин. Все требования, предъявляемые к магазинам, соблюдены, перестройка затрагивает только внутренние помещения и никак не связана с общим имуществом жильцов. Собственник распоряжается помещением по своему усмотрению, но при этом не должны нарушаться санитарные нормы (СанПиН). Казалось бы, когда все установленные требования соблюдаются, проблем с открытием деятельности не будет. Тем не менее, нередко при переводе помещения в нежилой фонд или открытии магазина чиновники требуют согласия жильцов. В некоторых регионах приняты законы, по которым требуется согласие жильцов дома. Иногда такое согласие ограничивается разрешением на ведение бизнеса без указания конкретного вида деятельности. Следует помнить, что есть две категории жильцов: собственники и наниматели. В этом случае на общем собрании в части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, в принятии решений участвует муниципалитет. Он голосует как один из собственников. Конечно, когда частных собственников большинство, их решение станет определяющим. Но мнение относительно открытия магазина (офиса) следует выяснить не только у собственников, но и нанимателей. Их возражения также могут помешать спокойной работе. В некоторых ситуациях при полном согласии собственников наниматель может стать серьезным препятствием. Допустим, ИП хочет открыть магазин в доме. Жители согласны, а представитель квартиры, расположенной над помещением, где предполагается открыть деятельность, категорически против. Скорее всего, судьи, принимая решение по данному вопросу, учтут доводы и возражения жителей этой одной квартиры, и они могут сыграть решающую роль. Если договоренность с жильцами достигнута, и они не возражают, работать будет проще - не будет звонков в милицию с жалобами или судебных разбирательств.



©2008 mosuruslugi.ru
mosuruslugi@gmail.com
О сайте · Контактная информация · Размещение рекламы · Ограничение ответственности